日本建物保全株式会社
東京都渋谷区千駄ヶ谷 2-36-5
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東京都水道局指定工事店
東京都下水道局指定工事店

お客様の中古マンション・ビルの給水管は大丈夫ですか?
身体に害のある水道水を飲んでいませんか?
建物を建てた当時(昭和50年代以前)の古い給水管を使用している場合はご相談ください。

給水装置排水装置給水管給湯管排水管


給水装置
ビルやマンションのように、都水道を受水槽に貯め給水を行う場合には、水の衛星管理は建物の所有者(管理者)の責任です。
 「指導指針」では次の項目について環境衛生管理細目を定めています。居住者の健康を守るために、給水設備の向上を図るとともに維持管理を十分に行って飲み水が汚染されないよう努めてください。

環境衛生管理細目
(1)告示型受水槽の構造設備基準 (2)非告示型受水槽の構造設備基準
(3)高置水槽の構造設備基準 (4)給水管及び器具等の構造設備基準
(5)給水設備の維持管理基準 (6)汚染事故発生時の措置

受水槽の型について
A 告示型受水槽
建設省告示(昭和51年1月1日施行)に適合する受水槽で六面から保守点検が可能な床置型です。

B 非告示型受水槽
告示以前の受水槽は建物の最下階の床下など地中にある場合が多く、汚染を受ける危険がおおきいので将来的には告示型受水槽に改造しましょう。

衛生的な維持管理とは
建物の所有者(管理者)が行う管理のおもな内容は次のとおりです。

※上記の点検内容について記録した帳簿等を最低3年間保管して下さい。





中小規模ビル・マンションのオーナー様へ
直結・給水ブースター方式にかえませんか?






水道圧を利用して、
省エネ・静音。
水道配水管の圧力をムダなく利用して給水に必要な圧力のみ使用量に応じて効率的に運転するので、電気代が安く、静かです。
※電気代は約1/3に

フレッシュな水を
そのまま蛇口へ。
受水タンクがないので、浄水場からの新鮮な水がダイレクトに給水されます。安心でおいしい水が身近になります。

受水タンクなしで建物すっきり。
スペースが有効に利用できます。
受水タンクが不要になり、清掃の手間や費用もなく、建物の美観も向上します。また、受水槽のスペースを駐車場等に有効利用できます。





増圧ポンプ施工 工事経歴
施工先
工事場所
用途・規模
施工日
桜苑マンション 渋谷区千駄ヶ谷 共住+事務所RC H18.5
ラコティスカイマンション 墨田区 共住RC H18.3
千駄ヶ谷アドレス 渋谷区千駄ヶ谷 共住+事務所RC+店舗RC H18.1
西新宿オークプラザ
新宿区 事務所RC4F H18.1
千駄ヶ谷平和M 渋谷区千駄ヶ谷 共住RC5F(23戸) H17.05
アモダックビル 中野区中央 事務所RC4F(5戸) H17.03
トウガビル 千代田区麹町 特定(共住含)6F
(受水層撤去、高架水槽使用)
H16.12
矢島ビル 豊島区西池袋 特定RC
(受水層撤去、高架水槽使用)
H16.11
走井ビル 渋谷区富ヶ谷 共住RC3F H15.10
杉並SSビル 杉並区松庵 特定(共住含)RC3F(6戸) H15.09
ホワイトオーク成城 世田谷区砧 共住RC3F(16戸) H15.06
AYビル 渋谷区東 特定RC6F(8戸) H15.04
米山ハイツ 大田区中馬込 共住RC4F(11戸) H15.03
ユニハイツ勝どき 中央区月島 共住RC10F(132戸) H15.03
渋谷区西原図書館 渋谷区西原 RC4F H15.02
明星道玄坂ビル 渋谷区道玄坂 特定RC6F(6戸) H14.09
殖栗ビル 千代田区神田神保町 事務所RC4F(4戸) H14.07
星徳ビル 千代田区内神田 特定RC8F(9戸) H14.03
澤田第2ビル 新宿区新宿 特定RC6F(6戸) H13.10
武蔵ビル 新宿区西新宿 事務所RC6F(7戸) H13.09
グレース下北沢 世田谷区代沢 共住RC3F(8戸) H13.06
新田ビル 杉並区堀の内 共住RC(6戸) H13.03

給水設備のリフォーム

1.リフォームを検討すべき要素
給水設備の機器・配管としては主としては受水タンク、高置タンク、揚水ポンプ、給水ポンプ、配管、弁類および架台、支持金物などがある。これら設備の一部または全部をリフォームするか否かの検討要素として、大きく次の4項目が考えられる。

(1)機器または配管が要求機能を満足しなくなり、いわゆる「寿命」に達したと判断される時

(2)既存機器の容量、配管径が現状または将来の負荷に対して著しく大きいか、または小さい場合

(3)現在の法規に適合せず、安全衛生上または保守管理上問題がある場合

(4)機器、配管等をリフォームすることにより、維持管理費や運転費を大幅に軽減できる場合

以上のようにリフォームは単に機器、配管の老朽化に対する機器回復ばかりでなく、保守管理、維持管理および経済性も考慮すべきである。
 
第1表は、これらの要素に対して機器、配管はどのような状態は考えられるかの例を示したものである。

2.リフォームの計画はどのように進めるか
第1表のような現象が発生してきた時点で各種の診断が必要であるが、使用者または管理者としての診断には限界があるので、設備全体を把握している施工者に依頼するのが望ましい。診断の準備作業として下記の資料を整えておくと診断に便利である。

(1)建築図面

(2)設備図面
(模様替え、増設時に施工した給水配管等も漏れなく記載したもの)

(3)機器製作図、取扱説明書、試験成績表など

(4)保守管理記録台帳など設備の経歴が分かるもの

竣工後、かなりの年数を経た建築や増築を繰り返した旅館、ホテル、病院などでは上記の図面も散逸し、給水系統の配管や弁の位置は生き辞引的な保守マンの頭の中にある場合もあり、このような場合はその保守マンの現場立会いや問診が必要となる。
 配管内の錆詰まり程度や腐食の状況を知るために、非破壊検査法として超音波による測定やファイバースコープによる内面目視などがあるが、配管の切り取りによりサンプリング採取の方法が確実でかつ予算措置を求める場合に効果的であろう。しかし、管の切り取りの場合は一般にはその間その系統を断水させる必要があり、配管図がないと弁の位置を探すために右往左往したり、断水させてはならない部分を断水させてしまうなどのトラブルがあるので注意する必要がある。また、サンプリングのためには、使用者側の了解と徹底、断水、配管切り取り、及び復旧と長時間を要すこともあるので、実施の日程、時間には十分余裕をみておくことが必要である。






排水装置
排水に関する設備は、汚水によって飲料水が汚染されることのないように、また汚水が漏れ、あふれたり、詰まることがなく、十分に排出されるように衛生的に管理する必要があります。
 もし維持管理が適切に行われない場合は、汚水の飲料水用給水設備への漏出ほか、臭気の発生や衛星害虫の発生など環境衛生上好ましくない事態が生ずるので、正常な機能が保持できるよう補修、清掃などをしておかなければなりません。
排水には
汚水(し尿等)、雑排水(浴室、流し等からの排水)、雨水、湧水などがあります。
排水設備には
排水槽(汚水槽)、雑排水槽、湧水層、排水管、排水通気管、トラップ、阻集器、衛星器具(便器等)、し尿浄化槽等があります。


住居者も注意を −逆流の防止
蛇口に接続したゴムホースを、浴槽、洗たく機、バケツ、生魚槽などに水没させて使用していると、断水時などに汚水が給水管に逆流して思わぬ事故が生じることがありますので居住者の皆さんは気をつけて下さい。 
貯水槽の清掃時や配管工事などの際に給水管内の水圧が一時的に大気圧以下になる場合があり、そのときには汚水が逆流します。
汚染事故が発生した場合は
汚染又は汚染の疑いのある事故が発生した場合は、ただちに保健所保健衛生環境衛生係および水道局南部第二支所(420)1111に通報し、その支持にしたがって下さい。
通気管
排水管内を排水が流下すると、排水の量や流れ方によって配水管の気圧が変動します。このため次の目的を持って通気管を設けます。

(1)排水管内は大気圧を維持できるようにして、排水の流れを円滑にする。

(2)サイホン作用などによる封水切れを防止する。

(3)排水管系統内の換気を行う。

排水槽(排水タンク)
地階の排水など、重力では建物外へ排除できない排水は、いったん排水槽に貯留した後、揚水ポンプにより揚水し排除する必要があります。また、排水槽、汚水槽には浄化能力がなく、この点でし尿浄化槽とちがいます。

(1)排水槽には、生活排水系統用と建物地下部分の体から侵入してくる湧水系統にわけられる。

(2)排水槽をあまり大きくすると排水が腐敗するし、あまり小さいとポンプの発停がひんぱんになるので、適切な容量にする。

(3)排水槽の構造は汚水や臭気がもれない構造とし、通気管を設ける。

(4)排水槽の清掃は年3回(そのうち1回は希釈洗浄)以上行う。


トラップ
トラップとは内部に貯水部をもつ構造のもので、衛星器具に内臓されているか、器具と排水管との接続個所にとりつけられその貯水部の封水によって、排水管内の悪臭や有毒ガス、衛星害虫の屋内侵入を防止する目的のために設けられるものです。(台所の流し、洗面器具、衛星器具等)
 トラップの封水は管内の気圧変動やトラップ部を流れる排水の流れの状態、蒸発、毛細現象、サイホン作用等によってなくなってしまうので注意しましょう。

(1)トラップには次のような種類があります。

Pトラップは一般に広く使われる標準型

Sトラップはサイホン作用がもっともおきやすい(封水がなくなる)ので注意する。

ベルトラップはサイホン作用はおきにくいが汚れやすく、封水を形成するわん型部が簡単にとりはずせるので、この型は使うべきではない。

阻集器
排水管をつまらせる物質や排水中に回収する必要のある物質がある場合には、排水といっしょに排水管へ流出させてはいけません。それらの流下を阻止し、収集するために設けられるのが阻集器です。 
阻集器は構造上その内部に封水を容易に形成できるので、トラップとしての機能もほとんどあわせそなえています。阻集器はさまざまな物質を阻集しています。放置しておけば水より軽いグリースやオイルは水面上に蓄積していくし、水より重いものは底にたまり、ある一定量をこえると排水管に流れていきます。また、グリース、オイル、茶ガラ、野菜などは長時間たつと腐敗します。これらを防ぐために容易に清掃できる位置に設けましょう。


し尿浄化槽
主として汚水(大小便器等からの排水)を浄化して側溝などに放流する設備です。公共下水道に放流できる場合は、汚水を雑排水と1本の配管に合流させることができます。この場合し尿浄化槽は不要です。
 し尿浄化槽には、ばっ気型や腐敗型などいろいろありますが建設省告示に合致しているものを選び、必ず届出(新築の際は区役所建築課、改造の際は清掃事務所)をしましょう。また維持管理が悪いと、悪臭がしたり、生し尿が放流されたりして近所の迷惑や河川などを汚すもとになります。し尿浄化槽が正常に働けるよう適切な維持管理をしましょう。

排水設備のリフォーム

1.リフォームを検討すべき要素
排水設備の機器、配管としては、排水タンク(汚水タンク、雑排水タンク、湧水タンク)、排水ポンプ(汚物ポンプ、雑排水ポンプ、湧水ポンプ)、屋内配管として、汚水配管、雑排水管、通気管)、屋外配管として屋外排水管、排水桝(汚水桝、雑排水桝、雨水桝)があり、その他に弁類、支持金物などがある。また、これらの外に厨房排水に用いられるグリース阻集器や病院、研究所などに設置されている各種阻集器類や排水トラップなどがあり、排水系統にも種々の機材が使用されている。
 排水タンクはほとんどが建物の最下階の床下ピットを利用して設置されているため、鉄筋コンクリート造であり、腐食などの心配はないが、コンクリートに亀裂が入ると湧水が侵入したり、汚水が流出したりする危険もある。特に排水タンクと受水タンクが隣り合っている地下式のタンクへの汚染に対する注意、対策が必要である。
 排水タンクも受水タンクと同じように「ビル管法」で3000u以上の特定建築物では定期的な清掃が義務付けられているが、清掃時の作業上支障のあるタンクが多いといわれている。次のような場合は改造を検討することが望ましい。

(1)マンホールが腐食していて危険である。

(2)マンホールの口径が450Φ以下で掃除道具の出し入れや、人の出入りに困難である600Φ以上が望ましい)。

(3)タンクが大きいにもかかわらず、マンホールが1ヶ所で清掃時の換気が困難である(酸欠事故防止のためにも2ヶ所以上設置が望ましい)。

(4)タンクの通気管がないか、または屋内に開放されている場合(汚水タンクなどの通気は外気に開放する)

(5)マンホールから出入りのためのタラップがないか、あっても腐食している(ステンレス製、鋳鉄製、樹脂被覆を施したタラップを取り付ける)。

(6)マンホール、その他から臭気が漏れる(マンホールは防臭型にするか、マンホールの溝にパッキンかグリースなどを充填して防臭措置をする)。

排水ポンプは一般に水中型が設置されている場合が多く、日常の保守管理が困難なため保守を怠ると寿命が短くなる外、電動機の絶縁性も悪くなりがちであり、ある日突然故障ということも考えられるのでリフォーム時の対象機器にする必要がある。その場合引揚げに容易なガイドレール付きのポンプが便利である。また点検用のマンホールの位置、大きさや周囲の空間についても充分検討し、保守点検に便利な空間を確保することが望ましい。
 排水管は老朽化の症状として、漏れ、詰まり、排水不良、逆流などの現象として顕在化してくる。リフォームの時期を迎えた建物には、一般的に汚水・雑排水用として排水用鋳鉄管、器具排水管(器具と排水横枝管を接続する管)として大便器、小便器、洗面器などに排水用鉛管が、また流し台などの排水管として亜鉛鍍鋼管が、使用されている外、一部に硬質塩化ビニル管が使用されている。鋳鉄管は耐食性が高く、リフォーム工事の際にも手を付けずに済む場合が多い。ただし厨房排水などの油脂類を含んだ排水が流入している場合は配管内の油脂により詰まりの状態を調べる必要がある。器具排水管として用いられている排水鉛管は、特に小便器の場合はスケール付着が著しく、管径を小さくしているので配管更新の対象となる場合が多い。また大便器に接続している排水鉛管も腐食している場合があるので注意する必要がある。
 雑排水および通気管として多く用いられている亜鉛鍍鋼管(白ガス管)も内面及び外面の腐食が著しい例が多い。特に厨房排水の管材として用いている場合は油脂の付着や腐食など可成り傷んでいる場合が多い。
 屋外排水系統では、土中埋設の亜鉛鍍鋼管の内外面の腐食、コンクリート管の沈下、折損や薬品排水による管や桝の損傷などが発生している場合もある。このような場合は原因を究明してリフォーム時に適切な措置を施しておくことが、事故防止のために重要である。



2.リフォームの計画はどのように進めるか
基本的に給水設備の項と同じような点に注意して進める必要がある。施工にあたって主となる工事は配管工事であり、給水管と比較して口径も大きく仮設配管をしにくい難点がある。立管の配管スペースの確保が計画上の重要課題であろう。一般に配管用立てシャフトはリフォームのためのスペースまで確保していることは希れなため、便所系統の排水立管のスペースとして、給水管その他を共用で便所のブースを1ヶ所つぶしてシャフトすることも考慮する必要がある。また、便所の配管更新の場合は階の上下で施工するため、2階分の便所が使用できなくなることもビル管理の面で考慮しておく必要がある。したがって、同一階に2ヶ所以上の便所がある場合は、系統毎に作業できるように計画すべきである。なお、火気を極力使わないような施工法を採用することも忘れてはならない。
3.機器,配管材の選定について
排水設備のリフォームのための機材も給水と同じように、建物の寿命や用途、グレードなどによって選定する必要がある。第2表は既存の建物に使用されている主な管材とリフォームに適していると思われる管材を示している。施工の難易、経済性などを加味して充分検討の上決定すべきである。





給水管の流れと問題点
給水管には主に下記のような種類があります。
■鉛管(LP)
昭和55年改正 鉛管が使用されていたが、鉛の流出により健康に悪く腐食等による汚水が多い為、現在は使用されていない。
 →*早急に配管の交換が必要です。
■亜鉛メッキ鋼管(GP)
 1.亜鉛溶出による給水の白濁が発生する。
 2.鉄錆の混合による赤水の発生
 3.異種金属接触腐食
 →*早急に配管の交換が必要です。

■塩化ビニールライニング鋼管
 1.管端部の腐食
 2.異種金属接触腐蝕

■コア入塩ビライニング鋼管
コア入りを使用する様になって上記管端部の腐蝕状況は減少したが、外部からの錆びや施工者の技量によって現在、問題点が発生している建物がある。

■ポリエチレン粉体ライニング鋼管
同上

■硬質塩化ビニール管(VP)
現在、主に屋外、一戸建木造住宅に使用されている。
 ・耐食性、耐薬品性に優れている
 ・取扱い、施工が簡単
 ・水理特性に優れている
 ・経済的な管材である
 ・耐熱性に弱い

■耐衝撃性硬質塩化ビニール管(HIVP)
現在、主に内部に使用されている。VPより衝撃性に強い為、50Φ以下の口径で5〜6階建以下の給水管はこの管が最適である。

■ステンレス管(SSP)
道路地中の水道局本管はSUS製が多くなっている。(東京都)




給湯管の流れと問題点
給湯管には主に下記のような種類があります。
■亜鉛メッキ鋼管(GP)
配管内に大きな鉄こぶが形成されていて、部分的に肉厚が薄くなり、穴明により水漏れを生じる。

■銅管(CU)
1.
配管内の流速が速すぎると浸食が進行し、エルボ(曲がり部分)付近でピンホール(穴明き)が発生する。
2.
残留塩素や硫酸イオンなどの濃度が高い場合、銅管に孔食が発生しやすい。

■耐熱性硬質塩化ビニール管(HTVP)
コア内蔵属継手が改良され、最近の給湯管の主流になっている。

■ステンレス管(SSP)
主にSUS管が給湯管に使用されている。
他の配管と比べて腐食事故は少ないが、応力腐食割れと孔食の事故がある。外面からの応力腐食割れ(ESCC)は漏水した給湯水中の塩化物イオンが配管画面の保温材(グラスウール)で漏縮されて起こる。




排水管



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